¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad en España?

Con el pasar de los años, todo lo que concierne a los trámites inmobiliarios  y los requisitos que cada uno conlleva, ha tenido mayor relevancia; cabe mencionar que el territorio nacional posee, aproximadamente, un 75% de viviendas con su cédula de habitabilidad, la cual es un documento conformado con información relevante sobre la residencia.

Diferentes profesionales del ámbito trabajan con dicho documento, desde arquitectos y peritos hasta abogados; todos actúan en una etapa diferente de la emisión del mismo, de acuerdo con las normativas legales de cada comunidad autónoma.

La cédula de habitabilidad es un trámite necesario para la venta o alquiler de una vivienda, es por ello que el conocer con  precisión qué es, así como sus requisitos y demás características, es de vital importancia.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Es un documento administrativo, el cual valida que una vivienda posee las condiciones básicas para que sea habitada, sin que en esta se lleven a cabo otras situaciones no autorizadas. Asimismo, las condiciones básicas solicitadas que debe reunir cada vivienda, dependerán de la comunidad autónoma donde esté situada, además del año de construcción.

La función de la cédula de habitabilidad es certificar que la residencia es apta para vivir en ella, con base a la salubridad, higiene y solidez de la misma. A su vez, es un requisito primordial para que pueda ser alquilada o vendida, siendo habitada ya sea como un hogar o como un albergue turístico.

Por otro lado, el informe debe ser realizado por un arquitecto,  técnico o superior, profesional en vivienda o ambiente. Sin embargo, la persona que lo emite es diferente, puesto que será un técnico en el ayuntamiento quien aceptará o no la información recabada y  quien firme la cédula, y generalmente,  puede ser retirada por el propietario o por  algún representante autorizado.

Actualmente, podemos encontrar tres tipos de cédulas de habitabilidad, dependiendo de la antigüedad de la residencia. Estos son:

1. Cédula de primera ocupación. Es la que se necesita cuando es una nueva construcción.
2. Cédula de segunda ocupación. Es para aquellas viviendas que ya existen; es decir, compete a la renovación de la cédula de primera ocupación, por lo cual, es la cédula de habitabilidad para una vivienda antigua.
3.  Cédula de primera ocupación de rehabilitación. Se trata del documento que se necesita para las viviendas a las que se le ha ejecutado una renovación o remodelación en la vivienda.

¿Cómo se obtiene la cédula de habitabilidad?

Para comenzar el procedimiento para adquirir la cédula de habitabilidad, primero se debe  determinar el tiempo que tiene el inmueble y el funcionamiento que se le dará, para establecer qué tipo de cédula se tramitará; es decir, si es para una vivienda nueva, será la cédula de primera ocupación; para una vivienda antigua, será la cédula de segunda ocupación; y si es para una vivienda remodelada, se deberá tramitar la cédula de primera ocupación de rehabilitación.

Los requisitos generales  para iniciar el proceso son:

• El DNI (Documento Nacional de Identidad) del propietario de la vivienda. En ciertos casos, será necesario llevar el original y la copia del mismo.
• Planilla o certificado que presente la información verificada de la antigüedad de la residencia en la localidad.
• El certificado de habitabilidad, expedido por un arquitecto.
• Si no es la primera vez que se busca adquirir esta cédula, se deberá presentar la última cédula tramitada de la vivienda.
• Constancia de pago de cualquier servicio domiciliario. Puede ser un recibo de luz, agua, gas o servicio fijo.
• Justificante de pago del monto que solicita el Ayuntamiento estatal.

Cabe destacar que, dependiendo de la localidad donde se realice el procedimiento, es posible que se exijan documentos extras, ya que cada ente administrativo posee sus propias normativas y formulan solicitudes según sea conveniente. Es por ello que es importante tener en cuenta los procesos administrativos de cada comunidad.

Por otra parte, la duración que suele llevar realizar  los trámites necesarios para obtener la cédula de habitabilidad oscila entre los tres o cuatro meses, dependiendo de la sede donde se esté solicitando. Teniendo esto en cuenta, los pasos a seguir son:

• Conocer la antigüedad del inmueble.
• Contactar a un perito certificado  o un arquitecto, para que revise el inmueble y establezca los requisitos cumplidos, según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre.
• Luego de que la visita se haya efectuado, el personal calificado está en la obligación de emitir una constancia o certificado y notificar al Colegio de Arquitectos  las condiciones de la vivienda.
• Una vez el documento esté listo, se deberá entregar a las autoridades correspondientes, para que sea verificado.
• Cuando sea aprobado y posteriormente verificado, se procederá a emitir la cédula de habitabilidad.

Documentos necesarios

La documentación que se exige específicamente para la licencia o certificado de primera ocupación, es:

• Cédula de habitabilidad impresa.
• Comprobante o constancia de pago de los aranceles correspondientes.
• Certificado de Obras y Habitabilidad original, firmado por el profesional encargado.
• Declaración impresa de obra nueva, ya inscrita en el Registro de Propiedad.
• Autorización para proceder a la conexión de los servicios, como lo son el agua, gas y luz.
• Las correspondientes aprobaciones técnicas de la vivienda.

La documentación requerida para la cédula de segunda ocupación o renovación de la cédula de habitabilidad es:

• Solicitud impresa de la cédula de habitabilidad.
• Constancia de pago de las tasas o aranceles correspondientes.
• Documento de habitabilidad firmado por el técnico o profesional autorizado y especializado.
• Fotocopia de DNI del solicitante.
• Fotocopia de las escrituras o del documento de propiedad.
• Últimos comprobantes de pago de los servicios básicos (luz, agua, gas).

Para solicitar el duplicado de la cédula de habitabilidad, por pérdida o extravío, la documentación que se solicita es:

• Cédula de habitabilidad impresa.
• Recibo de pago de las tasas o aranceles según correspondan.
• Fotocopia del DNI del solicitante.

Precio del documento

La cotización de la cédula de habitación, actualmente, no está regulada por ningún ente público a nivel nacional. A su vez, es pertinente remarcar que de la misma manera que ocurre con la documentación, el costo varía según la comunidad autónoma donde se esté solicitando la emisión de la misma.

La tarifa se verá modificada de acuerdo a las unidades de crédito legales de la localidad, y además, del tipo de vivienda. El encargado de hacer la inspección de la vivienda, conforme a sus medidas y espacios, emitirá al mismo tiempo el precio del trámite.

Por citar un ejemplo, en el Ayuntamiento de Barcelona, las sumas se encuentran desde los 19,65 euros a los 42,60 euros, donde el duplicado se envía gratuitamente, y si es ejecutado virtualmente, se obtiene una bonificación del 30%.

Por otra parte, muchas de las oficinas y agencias inmobiliarias brindan la opción de adquirir la cédula de habitabilidad en sus ofertas, al hacer la venta o alquiler de la residencia, abarcando los costos que esta y otros trámites requieran en su precio final.

De todos modos, la solicitud del documento es un proceso parcialmente económico, por lo que no suele pasar los 200 o 300 €.

¿Cuándo es necesario tener la cédula de habitabilidad?

• Al alquilar la residencia.
• Al ejecutar la venta de la residencia.
• Para registrar la residencia como morada o albergue turístico.
• Para gestionar las instalaciones de contador, así como los servicios básicos, como la luz, agua  y gas.

¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?

La caducidad de la cédula de habitabilidad se determina según el tipo de vivienda a la que esté adjudicada, y el año en que esta fue emitida. Los últimos lineamientos son:

• Aquellas que hayan sido aprobadas antes del 2004, tienen una validez de 10 años.
• Las que hayan sido tramitadas por primera vez entre el 2004 y el 2012, así como las que se hayan asignado por segunda ocupación o por renovación, tienen una validez de 15 años.
• Las que se hayan aprobado a partir del 2013, tienen una validez de 25 años.

Renovación de la cédula de habitabilidad

Para la renovación, es necesario tener vencida la licencia o cédula de primera ocupación, o en todo caso, la última licencia que se hubiese tramitado. Por ello, es pertinente saber de las diferentes características  de vigencia de cada documento, que dependerá del tipo y año de emisión.

El proceso inicia con el informe emitido por el profesional o técnico de elección, el cual se encargará de efectuar una inspección visual, para comprobar que la vivienda siga siendo apta para habitar, teniendo en cuenta su infraestructura, las condiciones sanitarias y los servicios básicos.

Seguidamente, se deberá contar con  la documentación antes mencionada, efectuar los pagos que se requieran y presentarla a la administración correspondiente, donde se llevará a cabo el procedimiento.

Puede tardar de uno a tres meses en emitirse la cédula de habitabilidad renovada; sin embargo, en ciertos casos, con realizar la solicitud de la misma, es suficiente para poder seguir con los trámites que tengan que ver con la compra o venta del inmueble.

Cédula de habitabilidad y licencia de segunda ocupación, ¿Son iguales?

Es común confundirse cuando se escucha hablar de la cédula de habitabilidad y la licencia de la segunda ocupación. La cédula de habitabilidad es el documento que validará que una vivienda tiene las condiciones apropiadas para poder ser habitada. Tienes tres tipos, entre ellos, la cédula de segunda ocupación, a la cual también se le puede denominar licencia de segunda ocupación.

La licencia o cédula de habitabilidad de segunda ocupación, son dos maneras diferentes de referirse a lo mismo, es decir,  es el documento de renovación o modificación de la cédula o licencia de primera ocupación.

¿Se puede vender un piso sin la cédula de habitabilidad?

Para realizar el trámite de venta de una vivienda, la cédula de habitabilidad es imprescindible.

El funcionario o encargado de llevar a cabo el proceso de compra o venta de la vivienda, exigirá la cédula de habitabilidad original y vigente y proceder a consignar  el documento en la notaría.

La única excepción a esta regla es cuando la vivienda que se va a comprar o vender será remodelada en su gran mayoría o derribada por completo y  el trámite puede proceder sin presentar la referida cédula. No obstante, en el informe técnico del profesional que la haya inspeccionado, quedará plasmada la observación de que, cuando la obra se haya realizado en su totalidad, deberá hacerse la cédula de habitabilidad para la nueva residencia.

¿Cómo y cuándo se solicita el duplicado de la cédula de habitabilidad?

El duplicado será solicitado en  caso de extravío o pérdida del documento original, solo si el mismo no se encuentra vencido.

En ciertos entes administrativos con autorización, sólo piden como requisito la solicitud impresa del duplicado y la referencia de la cédula de habitabilidad, para poder realizar el trámite sin gasto alguno.

Sin embargo, en otros se pueden exigir los últimos tres comprobantes de pago del alquiler o el documento de la compra o venta del inmueble, según corresponda.