Requisitos y pasos a seguir para arrendar un apartamento en Colombia

Un 35% de la población Colombiana vive arrendada en la actualidad, además las empresas prefieren alquilar establecimientos o locales por encima del precio de venta. Así que si quieres arrendar un apartamento en Colombia deberás cumplir con una serie de requisitos y seguir una serie de pasos para poder hacerlo, ya que este tipo de trámites trae consigo diversos papeleos, costos, restricciones y documentos que debes poseer y tomar en cuenta antes de convertir este apartamento en tu hogar.

Documentos necesarios para poder arrendar en Colombia

Muchas veces dependerá de la inmobiliaria a la que acudas los documentos que debes presentar para llevar acabo el arrendamiento, además también dependerá de la persona que acuda el arrendamiento, los trámites serán distintos si eres pensionado, empleador, persona jurídica o trabajador independiente. En caso de que la persona que hará el arrendamiento sea persona natural  la cédula de identificación será indispensable para poder formalizar el alquiler del apartamento. Además tendrá que consignar los siguientes documentos:

Para empleados

El primer requisito que debe presentar será la cédula de identidad ampliada al 150%, además de:

1. Certificado laboral, debe estar en formato original y poseer una vigencia no mayor a 30 días.
2. Constancia de sueldo, en la que se indique cargo y tiempo de servicio en la empresa.
3. Pago de nómina correspondiente a los últimos 3 meses.
4. Los tres últimos extractos bancarios.
5. Documentos que acrediten y hagan referencia a cualquier otro ingreso percibido, de ser el caso.

Para pensionados

1. Copia de la cédula de identificación ampliada al 150%
2. Certificado de Tradición.
3. Certificado libre de gravámenes, no debe ser mayor a 60 días.
4. Documentos que acredite que percibe otro ingreso a parte de la pensión, en caso de ser necesario.
5. Tres últimas constancias de pago.
6. Tres últimos extractos bancarios.
7. Copia simple de RUT (Registro Único Tributario)

Para trabajador independiente

1. Cédula de identificación ampliada al 150%
2. Certificado de Tradición.
3. En caso de ser necesario, ejercicio libre de gravámenes, debe tener una vigencia no mayor a 30 días.
4. Documentos que acredite que percibe otro ingreso devengados por el trabajador independiente, en caso de ser necesario.
5. Estados bancarios de los últimos tres meses.
6. Cámara de comercio no mayor a 60 días.
7. Registro Único Tributario en copia simple.
8. Declaración de Renta.

Para personas jurídicas

1. Certificado de Tradición.
2. Certificado de gerencia y constitución de la entidad.
3. En caso de ser necesario, ejercicio libre de gravámenes, debe tener una vigencia no mayor a 60 días.
4. En caso de ser necesario, documentos que acrediten que percibe otro ingreso.
5. Estados bancarios de los últimos 3 meses.
6. Cámara de comercio no mayor a 60 días.
7. Registro Único tributario en copia simple.
8. Declaración jurada de renta en copia simple.
9. Firmado por un contador deberá presentar Estados financieros del último periodo contable.
10. En caso de que la sociedad esté constituida recientemente, la empresa debe presentar toda la documentación relacionada a los socios donde certifique y demuestre las capacidades de pago y los ingresos. 

Para el dueño del apartamento

El dueño del apartamento que también se denominará arrendador deberá cumplir con una serie de obligaciones y requisitos para poder llevar a cabio el intercambio de inmueble a cambio de una renta establecida. El arrendador deberá presentar los siguientes documentos:

• Certificado energético de la vivienda, la vivienda que será alquilada debe disponer de del certificado que se recibe por parte de los órganos competentes, en el cual se especifican que la vivienda cumple con los requisitos necesarios de eficiencia energética de acuerde a la ley.
• Certificado de Habitabilidad, para alquilar la vivienda esta debe contar con una funcionabilidad de permanencia mediante un  contrato, de lo contrario este será considerado un local.
• Documentos que validen la propiedad, de esta manera podrá demostrarse al arrendatario que la vivienda si es de su dueño, esto es realizado mediante el título de propiedad de la vivienda.

Para quien renta el apartamento

La persona que arrendara la propiedad es conocida como el arrendatario y deberá presentar algunos requisitos indispensables ya sea porque lo establece la ley o por consideraciones relativas a su uso. En contrato de arrendamiento se utiliza para obligar a transferir durante un tiempo determinado el goce, uso y disposición del inmueble que será arrendado a otra persona que se compromete a pagar una cantidad de dinero establecida por su uso. A pesar de esto los contratos de arrendamiento van más allá, pues en él se contemplan también las obligaciones que debe cumplir tanto el arrendador como el arrendatario las cuales deberán ser pactadas en el presente contrato, además de consideraciones importantes de uso, protección por parte de la ley, desalojo, pago y restitución del bien.

Condiciones para el arrendatario

1. Deberá entregar los documentos anteriormente mencionados dependiendo de su condición (pensionado, trabajador independiente o persona jurídica) para poder formalizar la solicitud del arrendamiento y luego cancelar los gastos relacionados al mismo.
2. Posteriormente deberás entregar la solicitud debidamente llena y firmada para para completar el arrendamiento.
3. Deberás tomar en cuenta los siguientes criterios:
4. El arrendatario deberá certificar que sus ingresos son al menos el doble del canon de arrendamiento.
5. Cuando el canon de arrendamiento sea inferior a 500.000 pesos (lo que dependerá en muchos de los casos de aseguradora o afianzadora) el arrendatario deberá presentar un codeudor, el cual se hará responsable del pago del alquilen en caso de que este no pueda pagarlo, además deberá contar con ingresos certificados del doble del canon de arrendamiento.
6. Ahora bien si el canon de arrendamiento va de los 501.000 a 1.000.000 de pesos (lo que dependerá en muchos de los casos de aseguradora o afianzadora) deberá presentar dos codeudores. Uno de ellos deberá ser empleado con ingresos certificados equivalentes al doble del canon de arrendamiento acordado y el otro debe ser dueño de una finca raíz.
7. En caso de que el canon de arrendamiento sea mayor a 1.000.000 de pesos (lo que dependerá en muchos de los casos de aseguradora o afianzadora) el arrendatario deberá presentar dos codeudores y ambos deben ser dueños de finca raíz.

Una vez entregados todos los documentos correspondientes a la afianzadora, la respuesta de la aceptación se emitirá en un plazo de 4 a 24 horas, en la que se les notificara tanto a los interesados como al propietario si fue aceptada o no la solicitud del arrendamiento. Si la respuesta legase a ser negativa, los interesados podrán hacer la solicitud nuevamente, prestando mucha atención a las recomendaciones del asegurado para que la solicitud no sea negada nuevamente.

Si la respuesta es positiva, será la aseguradora la que se encarga de realizar el contrato y contactar a las partes interesadas para firmar dicho contrato. En algunos casos las partes interesadas deberán pagar unos derechos por la elaboración del contrato, estos gastos va desde el 10 hasta el 20% sobre el canon de arrendamiento.

Seguro de arrendamiento

Los seguros de arrendamiento tienen como finalidad ofrecer tanto al arrendador como al arrendatario un respaldo, supervisando que se cumplan debidamente las obligaciones que tienen ambas partes y cada una de las clausulas establecidas en el contrato de arrendamiento. Uno de los principales punto que abarca el seguro e arrendamiento es el pago mensual del canon de arrendamiento, además de los servicios públicos del domicilio y las cuotas de la administración mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento.

Para contar con este seguro de arrendamiento, tanto el arrendador como el arrendatario deberán cumplir con algunos requisitos para que el arrendamiento sea ejercido de manera exitosa. El propietario o arrendador del inmueble deberá garantizarle al arrendatario que tan viable sea el arrendamiento del inmueble y la disponibilidad del mismo. A continuación detallaremos los pasos a seguir para tramitar el seguro de arrendamiento, pues no es un procedimiento sencillo.

1. El o los propietarios deben presentar certificado de tradición y de libertad del inmueble, en el que consta que la propiedad es suya y que está libre de limitaciones de dominio.
2. Cuando el canon de arrendamiento es inferior a  1.500.000 pesos, el arrendatario deberá presentar un codeudor que posea al menos el 50% de una propiedad en Colombia.  Ahora bien si el canon de arrendamiento está por encima de 1.500.000 el arrendatario deberá presentar al menos dos codeudores solventes, que posean una finca raíz en Colombia. Todas las propiedades que se registren deben estar libres de cualquier limitación de dominio.
3. Tanto los arrendatarios como los codeudores deberán presentar toda la documentación correspondiente que demuestre su solvencia, la es que obligatoriamente superior a dos cánones de arrendamiento. También deberán presentar los documentos que certifiquen cuál es su actividad laboral y el certificado de tradición y libertad de las propiedades que vayan a ser registradas.
4. El solicitante debe poseer cedula de ciudadanía o de extranjería, ya que las aseguradoras no aprueban en ningún caso candidatos con pasaporte como identificación.
5. Una vez sean entregados los documentos en la asegurado elegida, el inquilino o arrendatario deberá cancelar el costo del estudio acuerdo al valor del arriendo, es decir, entre 500.000 y 700.000 pesos deberá cancelar  aproximadamente 30.000 pesos + IVA. Entre 700.000 y 1.100.000 pesos deberá cancelar 43.000+ IVA aproximadamente. De 1.100.000 pesos en adelante el inquilino deberá pagar el 5% del canon de arrendamiento + IVA. De 8.000.000 de pesos en adelante se deberán pagar 400.000 pesos + IVA aproximadamente.
6. Una vez el contrato de arrendamiento se haya firmado, el cual tendrá vigencia por 1 año, el cual puede ser renovado, el propietario del inmueble deberá pagar una póliza, la cual es equivalente al 50% del canon de arrendamiento.

La principal función de los seguros de arrendamiento es brindar garantía a las dos partes involucradas en la renta del inmueble para protegerlos de cualquier inconveniente que pudiese ocurrir en el tiempo de arrendamiento, por lo que recomendamos utilizar los seguros de arrendamiento aunque impliquen un papeleo extra, pero garantizara la tranquilidad del arrendatario  y del arrendador, en cuanto al arrendador tendrá la seguridad de que en caso de demora en el pago del alquiler mensual la aseguradora se encargará de entregarle el dinero correspondiente a los meses de pago atrasado, y de igual manera se encargara de ejecutar un proceso legal en contra del arrendatario por moroso. En cuanto al inquilino, este tendrá la seguridad de poder disponer el inmueble que está arrendando de manera libre de limitaciones de dominio.

Condiciones del CDT

Si el arrendatario o el inquilino cumple con cada uno de los requisitos y documentos establecidos por la ley para arrendar un apartamento en Colombia pero no cuenta con los codeudores puede conseguir otro tipo de garantías que le permitan aprobar e estudio de arrendamiento. Por esta razón las aseguradoras ofrecen la opción de construir un CDT conocido como Certificado de Depósito a Término, el cual estará a nombre del arrendatario y estará endosado a nombre de la aseguradora, el cual estará vigente durante el tiempo de vigencia del contrato y hasta que termine el mismo.  El monto que se colocará en el endoso dependerá del estudio que se le realice a los documentos y se establecerá como mínimo  cánones de arrendamiento.

Una vez aceptado este procedimiento la aseguradora prepara algunos documentos como los documentos del banco, la carta de endoso y el certificado de que el titulo se encuentra endosado a favor de la aseguradora como garantía.

Una vez haya vencido el contrato de arrendamiento y el inquilino quiera entregar el inmueble el inquilino deberá presentar un paz y salvo, el cual debe estar debidamente firmado por el arrendador, en el que certifique que el arrendatario se encuentra al día con el pago de todas las mensualidades y con sus obligaciones. También deberá entregar a la aseguradora una carta en la que este contenida la solicitud del reintegro del título.

¿Cuáles son las formas de pago del arriendo?

Las formas de pago del arriendo son acordadas mediante el contrato y son acordados entre el propietario y el inquilino. En dicho contrato se acuerda el pago por adelantado de varios meses de arrendamiento, esto se emplea para evitar realizar todos los trámites que impliquen una aseguradora. Sin embargo esta medida puede ser contraproducente para el propietario en caso de querer terminar el contrato antes de lo previsto o en casos de inflación.

Si eres propietario o arrendador de un inmueble o apartamento es de suma importancia que certifiques que la persona a la que le alquilaras tu inmueble sea una persona económicamente estable, pues que tenga una solvencia al momento de realizar pagos por anticipado no garantizara que pueda cancelar y cumplir con todas sus deudas y obligaciones.  Es de suma importancia que evalúes tus estrategias de cobro y pienses bien antes de recibir pagos por adelantado, ya que en la mayoría de los casos los inquilinos que cancelan varios meses o hasta la cancelación de un año completo presentan demora en el pago de sus obligaciones una vez iniciado el próximo periodo.

Por esta y muchas otras razones es de suma importancia que los pagos de los cánones de arrendamiento sean conversados entre las dos partes involucradas antes de concretar la firma del contrato, para de esta manera poder garantizar el correcto cumplimiento de los derechos y las obligaciones que deben cumplir ambas partes.

Recomendaciones finales para arrendar un apartamento en Colombia

Ya que sabes cuales son los trámites, requisitos y documentos que necesitas para alquilar un apartamento en Colombia ahora te brindaremos unas recomendaciones que puedes seguir para que este procesos sea mucho más fácil.

Alquilar un apartamento involucrando solo a las partes interesadas puede ser un proceso más fácil y ágil, además resultar ser mucho menos costoso para el arrendatario y para el arrendador, pero conlleva riesgos que podrían generar pérdidas si no se gestiona el proceso de la manera correcto.

Muchas personas consideran esta opción, tomando en cuenta la importancia que acarrea la posibilidad de no recibir los pagos correspondientes del alquiler por parte der arrendatario. Si llegase a presentarse dicha situación se perdería tiempo  dinero en abogados y procesos legales, lo que se pudo haber evitado si se hubiese contratado una aseguradora para este proceso. De igual manera para el arrendatario significara evitar problemas al gestionar el arrendamiento, ya que la inmobiliaria será quien se encargue de esto.

En conclusión el seguimiento detenido de cada uno de los requisitos y los documentos necesarios para alquilar un apartamento, además de las condiciones y tramites con las inmobiliarias y aseguradoras pudiesen ser un poco complicado y demorar algo de tiempo pero será la manera más efectiva de garantizará el cumplimiento de tus obligaciones y derechos así como del arrendatario.