Requisitos necesarios para arrendar un apartamento en Chile

Arrendar un apartamento en Chile suele ser uno de los procesos más importantes y tediosos del país, por lo que será importante explicar con amplio detalle todo lo relacionado a los requisitos necesarios y los pasos a seguir para poder arrendar un apartamento en el país.

De este modo te invitamos a continuar con nosotros para que logres conocer un poco más a detalle todo lo relacionado con los requisitos necesarios para poder arrendar un apartamento en Chile, y así poder tener la casa de tus sueños.

¿Qué es arrendar?

Arrendar es un tipo de acuerdo que se realiza con independencia de la instrumentación jurídica, en dónde el arrendador va a llegar a un acuerdo con el arrendatario para así poder percibir una suma de dinero, o una serie de cuotas o de pagos, por ceder algún derecho de utilizar el activo durante un periodo de tiempo correcto, con una independencia de que el arrendador va a quedar obligado para prestar los servicios en relación a una explotación o mantenimiento de dicho inmueble o activo material.

Tipos de arriendos

Se pueden diferenciar dos tipos de arriendo, uno de ellos financiero y otro operativo, en dónde la clasificación de estos contratos de arrendamientos van a depender de las circunstancias que existen entre el arrendatario y el arrendador, por lo que se puede motivar al mismo arrendamiento para que pueda ser clasificado de una forma distinta por cada una de las partes del contrato. Así que podemos explicar los tipos de arriendo del siguiente modo:

Arrendamiento financiero

En este tipo de arrendamiento se van a transferir sustancialmente cada uno de los riesgos y beneficios inherentes de una propiedad determinada, del objeto del contrato, lo cual se basa en materia económica. Existiendo así una opción de compra para dejar en claro que la propiedad de tipo jurídica, del bien inmueble que se está transfiriendo para así poder ejercitar está opción.

Existiendo de este modo variedad de riesgos y de beneficios que van a derivar de la propiedad en materia económica, en dónde según la clasificación de este arrendamiento podemos explicarlo del siguiente modo:

• Riesgos: existe la posibilidad de pérdidas de capacidad ociosa, así como la absolescenxis tecnológica, y cada una de las variaciones de rendimiento, debido a los cambios de la condición económica.
• Beneficios: estos beneficios de pueden representar por una expectativa de la explotación rentable de la vida económica del activo, o del bien inmueble a largo plazo, así como la obtención de una gran ganancia de revalorización o de una realización de un valor residual, por lo que el arrendamiento puede ser o no financiero y esto a a depender del fondo económico y de la naturaleza de compra o de transición, más que una forma de contrato.

Arrendamiento operativo

En este caso cualquier tipo de alquiler que sea distinto al arrendamiento financiero, dónde no se transfieren los anteriores riesgos ni las ventajas sustanciales, quedando claro de este modo que la propiedad del bien no se podrá transferir.

Por otra parte, es importante destacar que a pesar de una serie de situaciones formales o de algunas diferencias genéricas, que se pueden establecer en el contrato, en dónde el elemento que llega a ser indicativo y representativo, podrá clasificar el arrendamiento de manera operativo, por lo que se busca así la finalidad perseguida por el usuario para poder acordar así está modalidad en el contrato, la cual no será más que el uso y el buen disfrute, y no la adquisición del mismo.

Es por ello que esto es una transición la cual va a representar la prestación de un servicio, en este caso el alquiler, sin la necesidad de que se considere un tipo de arrendamiento de carácter financiero.

¿Qué necesito para arrendar un apartamento en Chile?

Sabiendo ya lo que significa un arriendo, será necesario conocer cuáles son los requisitos necesarios para poder arrendar algún tipo de apartamento en Chile, así que te lo explicamos del siguiente modo:

• Será necesario el RUT.
• Contar con el DICOM, el cual es un informe comercial de riesgos.
• Será necesario el contrato de trabajo indefinido, dónde el salario mínimo debe ser igual o mayor a 3 veces el valor del alquiler del inmueble.
• Serán necesarias las últimas 3 liquidaciones del salario que cobras.
• Contar con las últimas 3 cotizaciones del AFP, el cual es las cotizaciones del seguro social.
• El AVAL de una persona natural que cuente con el RUT, para hacerse responsable de manera legal la deuda en caso tal de que no se cumpla con los términos del contrato del inmueble.

Pasos a seguir para arrendar un apartamento en Chile

Lo primero que se debe realizar antes de alquilar un apartamento, será conseguir una buena zona o sector, la cual contenga muy buenos servicios y accesos, que se encuentra cerca del transporte público, de los supermercados, centros de salud y que se ofrezca una excelente seguridad para desarrollar tu vida completa.

Seguido de ello será importante también tener clara la determinación del inmueble, por lo que de modo general los expertos Inmobiliarios explican que la mejor orientación para un apartamento será en la zona noreste o noroeste de Santiago de Chile, un lugar donde se asegura luz todo tiempo, se reducen los gastos de la calefacción y de la iluminación, mientras que en la parte sur del país se recibe poca luz y son zonas más calurosas durante el verano.

Mientras que en el aspecto de transporte, en las grandes ciudades se cuenta con el sistema de buses o de micros como mejor se les conoce en Chile, los cuales recorren las grandes y largas calles del país, así como el servicio del metro en Chile, por lo que en Chile el transporte se le conoce como rápido, eficiente, rápido y muy limpio.

Así que luego de escoger el departamento, será necesario comprobar que el contrato de arrendamiento cuenta con todos y cada uno de los compromisos que se hayan conversado con el arrendatario, ya que este será el único instrumento legal, por el cual se podrá gestionar el alquiler de un inmueble.

Por lo que el contrato debe contener detalles de todos los datos del inmueble y de ambas partes involucradas, así como los términos del contrato, cuál será el monto del arriendo, y cada uno de los detalles del pago de los impuestos, así como las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, el monto de garantía del depósito también será necesario, todos los datos del garante y cada clausura que sea conveniente para poder llevar a cabo el arriendo de un apartamento en especial.

Opciones para arrendar un departamento en Chile siendo extranjero

Al momento de querer arrendar en Chile algún apartamento existen varias opciones, y luego de saber cuáles son los requisitos y los pasos a seguir, es importante describir cuales son estás opciones.

A través de una agencia inmobiliaria

Una agencia Inmobiliaria generalmente suele tener una gran cantidad de propiedades para arrendar, en dónde la ventaja principal de ello es que cuentas con varias propiedades para escoger, en dónde las agencias Inmobiliarias cuentan con una cantidad estricta de requisitos para quienes desean arrendar, en dónde los contratos de arrendamiento por lo general son de un año, y estos piden un mes de garantía, cobrando una comisión que generalmente es del 50% del valor de un mes de arriendo.

A través del sueño directo del departamento

Existen algunos portales dónde los mismos dueños de los apartamentos son los que publican sus propias propiedades para poder arrendar su propio apartamento, estos sueños por lo general suelen pedir los mismos requisitos que las agencias Inmobiliarias piden, incluyendo incluso el depósito de la garantía. La ventaja de esta opción es que se puede hablar directamente con el sueño y lograr algún tipo de negociación por si falta algún tipo de documento por ejemplo, o incluso dónde se puede llevar a un acuerdo o crear un pacto de pago de varios meses del arriendo por adelantado.

Contrato de arrendamiento

La legislación de chile no obliga a que se escriba un contrato de arrendamiento, sin embargo es necesario y se recomienda realizar este proceso, ya que de este modo se logran evitar problemas o conflictos por el inmueble en cuestión y así en caso de un incumplimiento se puede mostrar ante un tribunal para poder resolver todo de la mejor manera posible.

Es por ello que básicamente se debe dejar establecido en papel toda la descripción del apartamento y la ubicación del mismo, así como el uso que se le dará a la misma, la fecha del contrato y la finalización del mismo, como será la forma de terminarlo, si existe una fecha tope de pago, en caso de que se desee realizar de manera mensual, quincenal, trimestral o de algún otro modo, el monto del arriendo, en caso de fiarse una multa por falta de pago o por atraso de los mismos.

En el contrato también debe estar explicado las causas por las que el contrato se puede finalizar, también se debe explicar si el arriendo se puede subarrendar o no, y especificar todas las mejoras que se pueden o no realizar al inmueble, es decir, que en el contrato deberá estar explicado todo, con detalles sobre el inmueble a alquilar. Del mismo modo se puede incluir el inventario del inmueble.

De este modo existen varias condiciones o importancia del por qué realizar el contrato de arrendamiento escrito, así que las podemos describir del siguiente modo:

• Es muy importante que se realice el contrato de arrendamiento de manera escrita, para poder establecer de manera concreta el nombre, el RUT y la dirección de domicilio de ambas partes involucradas, y del aval o fiador para evitar algún tipo de problema en el futuro.
• Se describe la ubicación y la descripción completa del inmueble a alquilar.
• Especificar el propósito concreto del contrato.
• La garantía, la cual puede ser un depósito o una fianza, en donde será necesario especificar el monto de este depósito, lo que generalmente es un mes de arriendo, y también se deben especificar todas las condiciones necesarias de cómo se debe devolver el inmueble luego del vencimiento del contrato o en caso de algún momento irse del inmueble.
• El inventario y las condiciones, lo cual es un punto clave y que debe quedar claro desde el inicio del contrato, por lo que si hay objetos dentro del inmueble se debe especificar cada uno de ellos en forma de inventario y el estado en cómo se encuentra cada uno, así como establecer todos los derechos que tiene el arrendatario sobre el inmueble, y si se pueden o no hacer modificaciones sobre él. Se recomienda también tener fotografías desde el inicio hasta el final tanto del contrato como del inmueble, para tener un resguardo de todo.
• El monto del arriendo, donde no solo se debe dejar establecido el monto del alquiler, cual es la frecuencia del pago y la unidad de dicho pago, por lo que también es importante especificar si habrán cambios en el monto del arriendo y como serán las condiciones, por lo que este ajuste generalmente se realiza cada tres meses en caso de ser necesario, sin embargo para evitar algún tipo de problema será necesario la solicitud de un aval en el caso de que el arrendatario no cumpla con los pagos establecidos.
• Se establece también la forma y el lugar de pago, por lo que se tiene que establecer si el pago será en efectivo, en depósito, cheque o por medio de una transferencia electrónica, el lugar del pago también se debe definir, si este será en el lugar de domicilio arrendado o en el domicilio del arrendador.
• Los usos y las limitaciones de la propiedad, donde se debe aclarar si se le dará uso de habitación, comercial o de oficina al arriendo, también s importante aclara si se admiten o no mascotas, si existe algún tipo de horario donde se permite un ruido mayor o si también existe la posibilidad del subarrendar.
• Se debe establecer si el contrato se renovara luego de cada cierto tiempo y cuáles son las condiciones para su renovación.
• Cuáles serán las causas de la finalización del contrato en el caso de que alguna de las partes incumpla con lo establecido en el contrato, por lo que será necesario que se establezcan cuáles serán las sanciones en tal caso, o si no existe ningún tipo de sanción.
• Se debe explicar cuáles son los derechos del arrendador sobre el inmueble y durante el tiempo que dure el contrato, como puede ser la verificación de las condiciones de inmueble, o querer mostrarla a otro potencial arrendatario o hasta comprador.
• Es necesario establecer también como se puede resolver una disputa legal entre ambas partes si llegara a ser necesario.
• Si el apartamento es de tipo DFL-12 con una serie de beneficios tributarios vigentes, es necesario dejar establecido en el contrato la prohibición de poder realizar modificaciones o ampliaciones en la propiedad, por lo que si esto no se realiza se pueden perder todos los beneficios de la propiedad.
• Se tiene que establecer en el contrato de arrendamiento quien se hará cargo de los gastos de la vivienda o del local, lo común es que las cuentas de electricidad, del servicio de agua, del teléfono y los demás gastos comunes corran por cuenta del arrendatario, mientras que los pagos de contribuciones y de los gastos estructurales de la propiedad, así como los cambios de las cañerías o tuberías, al igual que la pintura, será gastos que deben ir por cuenta del dueño del inmueble.
• El subarrendamiento, es otro de los puntos clave que deben estar establecidos en el contrato de arrendamiento, explicando si el arrendatario cuenta con la facultad total de subarrendar el inmueble.

Derechos del arrendador

Así como el arrendatario tiene derechos y deberes sobre el inmueble que se le alquila, el arrendador también tiene una serie de derechos, los cuales se deben establecer en el contrato de arrendamiento, pudiendo explicar de este modo los derechos del arrendador del siguiente modo:

• Deberá percibir el monto total de la renta cada mes, por parte del arrendatario, según lo establecido en el contrato.
• Tiene el derecho de obtener en óptimas condiciones su inmueble luego de que el contrato finalice y este no se renueve.
• Guardar la garantía o el depósito que se recibe al momento de iniciar el contrato, para reparaciones del inmueble en caso de que este se reciba en malas condiciones.
• El arrendador tiene el derecho de la finalización del contrato de arrendamiento por desahucio, es decir que puede hacer cese del contrato antes de que finalice el tiempo establecido en el mismo, es un acto que se realiza bajo un notario público o alguna autoridad judicial.

Deberes

• El arrendador tiene la obligación y el deber de entregar en óptimas condiciones el inmueble arrendado, para dar cumplimiento a todo lo establecido en el contrato, si el arrendador por culpa suya pone en imposibilidad la entrega del inmueble a arrendar, entonces será el arrendatario quien tendrá acceso a desistir del contrato y tendrá acceso a la indemnización por daños y prejuicios. Del mismo sucede si el arrendador, por culpa suya, se constituye en mora por la entrega del inmueble arrendado, entonces tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado. Quedará a salvo siempre que el retardo de la entrega del inmueble no provenga de un caso mayor o de un caso fortuito.
• El bien mueble se debe mantener en un buen estado de uso, es por ello que la obligación del arrendador es mantener en funcionamiento y en óptimas condiciones el bien inmueble, por lo que las reparaciones mayores necesarias corren por parte del arrendador.
• El arrendador tiene el deber de librar a los arrendatarios toda la turbación para el goce del inmueble a arrendar, es por ello que el arrendador no podrá, sin tener el consentimiento del arrendatario, cambiar la forma del bien inmueble arrendado, por lo que no se podrán hacer reparaciones, obras o trabajos que perjudiquen el goce del inmueble, en el caso de que el arrendador realice este tipo de trabajos, el arrendatario tiene el derecho de gozar indemnización.

Derechos del arrendatario

El arrendatario es la persona que se encarga de hacer uso del bien inmueble alquilado, a cambio de pagar una cuota mensual por su uso, dentro de un periodo de tiempo determinado, por lo que el arrendatario cuenta con una serie de derechos y de deberes que deben ser cumplidos, los cuales podemos describir del siguiente modo:

Derechos

1. Poder hacer uso del bien inmueble alquilado, ya sea para una vivienda, una oficina o un local comercial.
2. Hacer un buen uso de dicho establecimiento, y mantenerlo siempre en óptimas condiciones.

Deberes

1. El arrendatario tiene el deber y la obligación de cancelar el pago mensual por el uso del inmueble, monto al cual se ha llegado a un previo acuerdo entre ambas partes.
2. Tiene la obligación de utilizar el inmueble según lo establecido en el contrato, para evitar sanciones.
3. Se debe conservar el bien inmueble en buen estado, y hacer un buen uso del mismo.
4. El arrendatario tiene el deber y la obligación de mantener el inmueble en óptimas condiciones de seguridad, de limpieza e higiene.
5. Luego de que camine el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones como el arrendador se lo entrego al momento de iniciar el contrato.
6. El arrendatario deberá cumplir con las reparaciones locativas, siendo estas las que surgen por el mal uso del inmueble o deterioro del mismo por el paso del tiempo.
7. El arrendatario es quien corre con la culpa de todos los que habiten en el inmueble, en caso de algún problema.
8. El arrendatario no podrá subarrendar el inmueble, a menos que e arrendador lo permite y lo establezca en el contrato.
9. En caso de ser un apartamento, el arrendatario tiene el deber y goza de todos los beneficios del edificio sin ningún tipo de problema.

¿Cómo se calcula el costo de un arriendo?

El valor del arriendo del inmueble se calcula o mejor dicho se determina según la oferta y la demanda en el sector establecido, así como también la antigüedad y la mantención que requiera la propiedad, también se toma en cuenta el metraje útil de la propiedad y cada uno de los espacios disponibles del mismo, así como la cercanía al transporte público y al metro.

Se toma en cuenta el precio de otras propiedades similares, lo cual será la clave para poder establecer el monto total del arriendo, según las viviendas que se encuentren en el mismo barrio o sector.

De este modo resulta ser útil conocer cuál es el valor promedio del metro cuadrado, para así poder tener mejor claridad sobre los precios de los inmuebles que se ofrezcan en el mercado, que se ubiquen en el mismo sector.

Así que para poder calcular el valor promedio del metro cuadrado, se necesita dividir el valor del inmueble por su dimensión total, es decir por la cantidad de metros cuadrados totales de la propiedad.

Técnicas para calcular el costo de un arriendo

Existen de este modo dos tácticas diferentes para poder calcular este valor de arriendo, las cuales son la comparación y el cálculo de la rentabilidad. En donde la comparación será simple, pues solo se tendrán que tomar en cuenta los avisos clasificados, o realizar un recorrido por las agencias inmobiliarias para poder consultar valores e inmuebles disponibles según las especificaciones necesarias.

Lo cual se realiza para poder promediar los valores de un inmueble en la localidad, por lo que generalmente se buscan tres inmuebles y se calcula cual podrá ser el costo del arriendo, y así tener un costo promedio para el alquiler.

Mientras que la técnica de la rentabilidad, explica que el costo de un alquiler de un departamento se obtendrá en un 5,5% y en 8% del valor para cada año, esto lo que quiere decir es que si por ejemplo un inmueble tiene un costo de 70.000$, se obtendrán de 3.850$ a 5.600$ al año por el alquiler de este inmueble según cada una de las zonas donde se ubique el inmueble. Así que para poder obtener este monto, será necesario realizar lo siguiente:

• Calcular el valor total del inmueble: para poder determinar el valor completo del inmueble, se tendrá que ubicar primero el lugar o el barrio donde se encuentra el inmueble, en donde si el inmueble está en excelentes condiciones, en cuanto a servicios públicos, iluminación, zona ubicada y mantenimiento, se tomara en cuenta el valor máximo, mientras que si el inmueble no está en excelentes condiciones, se tendrá que tomar en valor mínimo, o incluso se puede tomar un promedio de ambos montos.
• Sobre este valor del inmueble se calcula una rentabilidad de 5,5% al año para los barrios no Premium y de 8% para barrios top según la zona.
• Finalmente el valor que se obtiene se toma y se divide ente los 12 meses, para así calcular el valor del alquiler mensual del inmueble.

Plazo para un arriendo

Para fijar el plazo del pago del arrendo dependerá de ambas partes, tanto del arrendador como del arrendatario, por lo que hay quienes fijan un plazo mínimo de arrendamiento, pero no hay nada estipulado como ley para que se cumpla a cabalidad, existiendo de este modo contratos temporales, los cuales se pactan mes a mes, así como también hay contratos indefinidos, los cuales no tienen fecha de término, o los contratos de plazo fijo, en el cual se establece una fecha para el termino del arrendamiento, lo cual se establece según lo que el arrendador establezca y las necesidades que tenga el arrendatario.

Además de esto también se debe tener en cuenta la Ley sobre los Arrendamientos, de los predios urbanos los cuales no se rigen sobre viviendas que se alquilen ya amobladas por un periodo de tiempo no mayor a los 3 meses, esto lo que quiere decir, es que estos casos van más allá de lo que se establece en el contrato, por lo que la ley no da garantías, así que esto deberá estar estipulado en el contrato para evitar algún tipo de problema lega con el paso del tiempo.